Старший эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Вячеслав Колядин рассказывает, когда ипотека — благо, а когда — кабала.

Рынок ипотечного кредитования в России в последнее время бьёт рекорды. За 9 месяцев 2021 года в Росреестре по Москве было зарегистрировано более 185 тысяч ипотечных сделок, в Санкт-Петербурге — более 140 тысяч. Ни для кого не секрет, что росту спроса на ипотеку способствовало снижение ставок по ипотечным займам, как на новостройки, так и на вторичное жильё. Существенно снизилась и ставка по вкладам. Стадный инстинкт тоже внёс свою лепту в развитие ситуации.

Паника на рынке недвижимости активно подогревается журналистами, менеджерами отделов продаж застройщиков и инфо-цыганами. Все слышали фразы вроде:

«Недвижимость растёт в цене и будет расти ещё больше»,

«Надо брать ипотеку, пока ставки низкие».

Давайте разберёмся, на какие параметры необходимо обращать внимание при выборе ипотечного продукта и какие нюансы учитывать.

Для начала рассмотрим, как будет меняться размер ежемесячного платежа и общая сумма переплаты за объект недвижимости в зависимости от размера первоначального взноса и срока, на который вы рассчитываете взять ипотеку, на один и тот же объект недвижимости:

Из этой таблицы можно сделать вывод, что сумма переплаты будет меньше при большем первоначальном взносе и меньшем сроке ипотеки.

Когда человек принимает решение взять ипотеку, в большинстве случаев он обращает внимание только на процентную ставку. Но все забывают о том, что к расходам надо прибавить ещё и, как минимум, ежегодное страхование, текущий ремонт, коммунальные платежи.

При выборе срока ипотеки вы смотрите в основном только на размер ипотечного платежа, стараясь сделать его более комфортным для себя. Очень маленький процент заёмщиков, влезая в ипотеку на 30 лет, задумывается об итоговой стоимости приобретаемого объекта недвижимости после погашения ипотеки.

Ещё один немаловажный фактор — то, что через 5-7 лет ваша семья войдёт в другой жизненный цикл, и ваши потребности кардинально изменятся:

- родятся дети и возникнет потребность в увеличении площади,

- дети вырастут и возникнет потребность их отселения в отдельное жильё,

- развод и, как следствие, разъезд,

- болезнь одного из супругов и отсутствие (пусть и временное) возможности вносить ежемесячные платежи,

- потеря работы,

- необходимость переезда в другой город.

Этот список можно продолжать бесконечно.

А теперь давайте посмотрим на график платежей при стоимости объекта 15 миллионов, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет.

Из этой таблицы мы видим, что, если через 2 года вы потеряете работу или поменяется ваша жизненная ситуация и квартиру потребуется продать, вы вдруг обнаружите, что отнесли в банк за это время 2.655.000 рублей, а размер долга уменьшился всего на 500 тысяч. Остальная сумма ушла на погашение процентов по кредиту. И это ещё в расчёты не включена стоимость страховок и прочих расходов.

При стоимости 2-комнатной квартиры 15 миллионов рублей стоимость её аренды будет в среднем около 45-50 тысяч. Давайте посчитаем, что будет, если сумму первоначального взноса, которую вы планировали внести, инвестировать даже в самый консервативный финансовый инструмент под 6% годовых. При этом вы продолжите арендовать аналогичную квартиру, а разницей между предполагаемым платежом по ипотеке и платежом за аренду будете пополнять вклад.

Что мы можем увидеть? А то, что даже при росте стоимости квартиры на 10% за 2 года, размер вашего первоначального взноса увеличится с 20 до 30%. Вы сможете накопить дополнительно 2 миллиона, вместо того, чтобы отдать эти 2 миллиона банку безвозвратно.

Если посмотреть на динамику рынка недвижимости, можно увидеть, что средняя стоимость квадратного метра постоянно меняется и далеко не всегда в сторону увеличения. Достаточно вспомнить рост стоимости квадратного метра в 2014-2015 годах, за которым потом последовало снижение. Таким образом, тот, кто в панике «зарыл» свои деньги в бетон в этот период времени, уже в 2017 году осознал, что проиграл. И это касается не только ипотечников.

Возвращаясь к теме статьи, осмелюсь предположить, что ипотека может быть выгодна только в случае, если размер вашего ежемесячного платежа ниже ежемесячного платежа по аренде. Но даже в этом случае нужно понимать, что это ещё не «зато своё». ВАШЕЙ эта квартира станет только после полного погашения ипотеки.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!

Понравилась статья — ставьте лайк.

Есть что добавить — пишите комментарии.