Катерина Соболева,вице-президент Becar Asset Management
Есть два разнонаправленных фактора. С одной стороны, в ближайшие годы в России ожидается резкое сокращение экономических показателей. К сожалению, это объективное будущее, которого ждут и в ЦБ РФ, и в международных рейтинговых агентствах. На этом фоне ускоряется рост стоимости жилья, который вновь набирает обороты.
В ожидании миграции
В 2022 году экономика России сократится на 8%, а годовая инфляция достигнет 18%, прогнозируют в агентстве Fitch. Почти аналогичные цифры содержатся в макроэкономическом опросе Банка России — с той лишь разницей, что в соответствии с ним инфляция по итогам этого года может достичь 20%.
В 2023 году падение ВВП составит уже «символические» 0,2%, а инфляция опустится до 15%, предполагают в Fitch. Такое падение эксперты сравнивают с кризисами 1998 и 2008 годов.
Если оглянуться на опыт второй половины 1990-х годов, то в то время Москва и Петербург стали центрами миграции. Логично предположить, что в период новой экономической нестабильности миграция возобновится с новой силой. Причем, как это обычно бывает, в столицы едут только самые активные — те, кто хочет изменить жизнь к лучшему, и те, кого принято называть пассионариями.
Раздел на Циан для арендаторов коворкингов и операторов гибких офисов
В отличие от так называемых синих воротничков, которые предпочитают говорить, что «нас и тут неплохо кормят», будущие мигранты — это образованные и часто состоявшиеся люди, которые знают, чего они хотят, и стремятся к лучшей жизни.
Но есть два «но». В столицах у мигрантов обычно нет знакомых и нет места, где они могли бы жить. Да и денег, как правило, не так много.
Но традиционные общежития и коммуналки, в которых селилась та самая лимита в 1970-х годах, сейчас для них не слишком актуальны. Ведь это больше про ухудшение условий жизни, а не про их улучшение.
Коммуналки, коммуны или коливинги?
Впрочем, есть и альтернатива коммуналкам и «бабушатникам» без ремонта: мода на коливинги, которые завоевали популярность во всем мире, пришла и в Россию. Сегодня в Москве и Петербурге уже есть определенное количество таких объектов, пусть их пока и немного.
Большинство объектов в России, которые позиционируют себя как коливинги, даже не являются полноценными бизнесами. Их стоит назвать скорее коммунами, которые объединены некой идеей. К таким относятся, например, Early Birds, «Триглинки» и «Уютное гнездышко».
Коливинг Say WOW/Фото: saywowhotel.ru
Кроме некоммерческих комьюнити, к коливингам относят себя также и некоторые хостелы. Среди них можно выделить московский Say WOW или кемеровский «Хостел Yes».
Если называть коливингами объекты, которые позиционируют себя таковыми, то их насчитывается около 40 штук — всего на 1 тыс. мест. Средняя цена аренды комнаты в них на конец 2021 года составляла около 33 тыс. рублей в месяц, койко-места — 17,2 тыс. рублей в месяц.
Одни ушли — придут другие
С конца февраля Россию уже покинули несколько десятков тысяч IT-специалистов. В апреле к ним могут прибавиться еще до 100 тыс. человек — такие данные приводили ранее в Российской ассоциации электронных коммуникаций. С одной стороны, из-за этого стоит ждать определенного снижения спроса на всю аренду, в том числе и коливингов.
Но по мере того как из-за экономической нестабильности будет активизироваться внутренняя миграция, вырастет спрос на доступное и дешевое жилье. А у коливингов, как известно, есть очень серьезное преимущество перед традиционными квартирами: оказавшись в другом городе, человек выходит из зоны комфорта. Коливинг помогает ему в эту зону комфорта вернуться.
Вторым фактором способно стать то, что заметный рост цен на покупку жилья, который и без того не собирался останавливаться, теперь возобновится или даже ускорится. Пока о конкретной динамике говорить рано, но только за февраль новостройки в Москве подорожали на 5%, по данным агентства недвижимости «Метриум». А с учетом того, что россияне продолжают снимать со своих счетов в банках рекордный объем средств (в феврале отток составил 1,2 трлн рублей), спрос на рынке новостроек продолжится, толкая цены вверх.
Это означает, что те, кто хотел купить квартиру, накопив на нее или взяв ипотечный кредит, в ближайшее время не смогут этого сделать.
Следовательно, те, кто арендовал квартиры, продолжат это делать. К тому же в полку арендаторов прибавится и за счет тех, кто будет приезжать в Москву, Петербург и другие крупные города в поисках лучшей жизни.
Таким образом, полагаю, тренд роста спроса на аренду жилья и арендных ставок только на первый взгляд является неочевидным. При этом, опираясь на опыт конца 1990-х, можно прогнозировать, что рынок аренды будет расти, переориентируясь на более современные типы недвижимости, как, например, те же коливинги.